En este capítulo nos ocupamos de la hipoteca financiera, la principal y más popular (aunque a veces poco conocida en cuanto a su funcionamiento), y en la que se nos van a ir, al menos, la mitad de nuestros ingresos anuales.
Lo peor de todo, es su funcionamiento. Sabemos que "España es diferente" en muchas cosas, y como no, la forma en que nos hipotecamos también, siendo nuestra legislación una de las más peculiares de Europa.
Lo primero que tenemos que tener claro es que la compra de la casa y la contratación de una hipoteca son dos negocios distintos, por un lado, formalizamos un contrato de compra venta de la casa, que es lo mismo que si te compras un "ipone" en el carrefour (aquí el contrato es la factura). Pero como no tienes dinero suficiente para la compra, pides un préstamo, firmando otro contrato, pero esta vez de préstamo y con unas condiciones leoninas!
a) garantizas la devolución del préstamo y sus intereses con tus ingresos y bienes presentes y futuros, entre ellos, el primero, con la casa que te acabas de comprar
Es decir, que si no puedes pagar la cuota mensual, te desahucian, se quedan con tu casa, la venden (ellos) a precio de saldo (o le dan un nuevo valor de tasación por los suelos) y con el dinero que sacan, te lo "restan" de la deuda, aunque hay que sumar todos los gastos en que les has hecho incurrir por tu falta de pago y por el embrollo en el que les has metido!... el diferencial que quede (deuda + gastos - "valor" de venta) lo sigues debiendo, hoy y para siempre, hasta que lo saldes.
Con un mercado inmobiliario al alza, los problemas que generaba este sistema eran pequeños, ya que si no pagabas, como tu casa "valía" más al cabo de cinco años, vendías la casa, pagabas la deuda y solucionado.
El problema es el actual, con un mercado inmobiliario a la baja.
Valor de la casa año 1 = 250.000
Préstamos año 1: 200.000
Valor de la casa año 5 = 125.000
Préstamo pendiente año 5 = 185.000
Te desahucia, te quitan la casa, la venden a saldo por 90.000, te restan 5000 por gastos, total 85.000..... TE HAS QUEDADO SIN CASA Y SIGUES DEBIENDO 100.000..... tu patrimonio neto es realmente negativo!!
Sólo hay dos soluciones a este problema, el primero, cambiar el sistema, yéndonos, por ejemplo, a un sistema que admita la dación en pago, como en EEUU, si no puedes pagar tus cuotas, entregas las llaves de tu casa y se cancela el 100% de la deuda pendiente, has perdido lo que has pagado, pero en fin, el mal negocio no se te" lleva por delante". No obstante, si estas iniciativas de cambio de sistema salen adelante, no nos saldrá gratis, los prestamos encarecerán sus intereses y las condiciones para su concesión serán más restrictivas.
Y segundo, y creo más importante, ser muy cauto a la hora de comprar una casa pidiendo un préstamo hipotecario: debemos estar "cómodos" en cuanto a pensar que seremos capaces de pagar las cuotas, todas, durante 30 años; y que debemos pedir un montante con un margen de protección ante una potencial depreciación del valor de la casa, es decir, nunca pedir prestado el 100%, diría que como máximo 60%, es decir, podemos amortiguar una perdida de valor de la casas del 40%
b) La forma de amortización por el método francés.
Significa que pagas proporcionalmente muchas más intereses al comiendo del prestamos que al final, es decir, las entidades financieras se aseguran de que lo primero que les pagues sean los intereses y de que, si las cosas te van mal, les debas un principal cuanto mayor mejor.... pero también, si las cosas te van bien y decides cancelar anticipadamente el préstamo, se aseguren que han hecho un muy buen negocio, en ambos casos, cobrando la mayor parte de los intereses, por anticipado!!!!
c) Otras claúsulas abusivas como las hipotecas con clausula suelo
Que cachondos!. Contratamos un préstamo hipotecario a interés variable, lo que significa que si el tipo de interés de referencia (por ejemplo el EURIBOR a 1 año) sube, nuestros intereses suben, mejorando el negocio para la entidad financiera a la vez que empeora el nuestro. Por contra, si el EURIBOR baja, bajan los intereses pero sólo hasta un límite, es decir, te dejan que disfrutes sólo de un poquito si las cosas en este sentido van a tu favor... esta práctica debería ser penada como usura!!
Bueno, y otras claúsulas y modalidades que no tienen nombre, como las comisiones de cancelación o las llamadas hipotecas multi divisa, por las que te puedes arruinar en 2 semanas, o no, aunque para los profanos en mercados financieros es muy similar a ir a un casino y poner encima de la ruleta, tu casa!!
Hay que pensárselo muy bien antes de metemos en este lio!!!
Bioarquitectura y eficiencia activa, la alternativa a las hipotecas del ladrillo 1ª Parte
No hay comentarios:
Publicar un comentario